100%
Oportunidade de Investimento

Loteamento
Praia Redonda

Tubarão/SC — Loteamento residencial com 97 lotes em 14 quadras

Sociedade em Conta de Participação (SCP)
97
Lotes
46.905
m² Área Útil
14
Quadras
4-5
Sócios
Loteamento Praia Redonda · Tubarão/SC · Produzido por Breno Perucchi1 / 10
★

A Oportunidade

Visão Geral

O Negócio

Loteamento residencial em Praia Redonda, Tubarão/SC, com 97 lotes distribuídos em 14 quadras (A a N). O terreno possui área útil de 46.904,87 m² e já conta com pré-projeto urbanístico elaborado pela Sustentare Engenharia.

Localização

  • Endereço: Rua Andrino Sales Borges, Praia Redonda
  • Município: Tubarão, Santa Catarina
  • Matrículas: 29.512 e 4.892
  • Terrenos: 2 áreas contíguas
Investimento Total
R$ 4,2M
Terreno + Infraestrutura
Receita Bruta Projetada
R$ 9,2M
97 lotes × R$ 95.000
Margem Bruta
54,4%
~R$ 5,0 milhões
Track Record
95%
Vendas no loteamento anterior
Diferencial: Pré-projeto urbanístico já elaborado · Demanda comprovada · Equipe com experiência em loteamento na região
Produzido por Breno Perucchi · Produzido por Breno Perucchi2 / 10
▣

Projeto Urbanístico

Sustentare Engenharia

Quadro de Aproveitamento de Área

Tipo de Áream²%
Quadras / Lotes25.981,3755,39%
Viário12.198,3926,01%
Área Verde3.752,418,00%
Área Institucional3.283,607,00%
APP1.689,103,60%
Total46.904,87100%

Lotes por Quadra

QuadraLotesQuadraLotes
A8H8
B7I9
C4J6
D6K4
E5L9
F11M5
G9N6
Total97
Arruamento: Pavimentação asfáltica + calçadas · Responsável Técnico: Sustentare Engenharia · Área média por lote: ~268 m²
Produzido por Breno Perucchi · Projeto Urbanístico3 / 10
⚙

Estrutura Societária (SCP)

Sociedade em Conta de Participação
A Sociedade em Conta de Participação (SCP) é o modelo jurídico que permite estruturar o investimento com segurança, transparência e flexibilidade tributária para todos os sócios.
SCP — Loteamento Praia Redonda Sociedade em Conta de Participação
Stabio (Breno) Investidor
Souza Investidor
Marcos Investidor
Situar Imobiliária Corretora + Investidora
Sustentare Incorporadora + Investidora

● Investidores

Aportam capital proporcionalmente e recebem retorno sobre o lucro conforme participação.

Stabio Souza Marcos

● Corretora

Responsável pela comercialização dos lotes com comissão reduzida + participação no lucro.

Situar Imobiliária

● Incorporadora

Responsável técnica pela execução do projeto com % reduzido + participação.

Sustentare
Produzido por Breno Perucchi · Estrutura Societária4 / 10
$

Modelo de Remuneração

Todos comprometidos com o lucro
Vantagem competitiva do modelo: Imobiliária e Incorporadora ganham MAIS aceitando esse modelo do que cobrando taxas de mercado, porém com desembolso apenas na distribuição aos sócios, alinhando todos ao sucesso do projeto.

📊 Comparação Situar Imobiliária

ModeloReceita
Tradicional: 5% corretagemR$ 460K
Novo modelo: 4% corretagem + 3% lucroR$ 575K
Ganho adicional+R$ 115K (25%)
* 3% do lucro líquido (R$ 4,2M) = R$ 207K + corretagem R$ 368K

📊 Comparação Sustentare

ModeloReceita
Tradicional: Taxa administração~R$ 390K
Novo modelo: Taxa reduzida + % lucro~R$ 510K
Ganho adicional+R$ 120K (31%)
* Taxa reduzida + participação no lucro líquido

Situar Imobiliária

Corretora + Sócia
  • 4% de corretagem (vs 5% mercado)
  • + 3% do lucro líquido da SCP
  • Pagamento: Corretagem nas vendas + lucro na distribuição
  • Ganho 25% maior que modelo tradicional

Sustentare Incorporadora

Incorporadora + Sócia
  • Taxa reduzida de administração
  • + Participação no lucro líquido
  • Pagamento: Taxa na obra + lucro na distribuição
  • Ganho 31% maior que modelo tradicional

Investidores

Stabio · Souza · Marcos
  • Retorno proporcional ao capital investido
  • Prioridade na distribuição de lucros
  • Acompanhamento total via sistema de gestão
💡 Conceito-chave: Operadores recebem MAIS no total, mas parte do pagamento ocorre apenas na distribuição de lucros aos sócios, garantindo alinhamento total de interesses e cash flow positivo para a SCP durante a obra.
Situar: +25%
R$ 575K vs R$ 460K
Sustentare: +31%
R$ 510K vs R$ 390K
Win-Win-Win
Todos ganham mais
Produzido por Breno Perucchi · Modelo de Remuneração5 / 10
$

Análise Financeira

Números do Projeto

Investimento

ItemValor
Terreno (2 matrículas)R$ 1.600.000
Infraestrutura (~R$100/m² área vendável)R$ 2.600.000
Investimento TotalR$ 4.200.000

Custos Operacionais

ItemValor
Corretagem (5% sobre vendas)R$ 460.750
Impostos (4% até 2026 + IVA/outros)R$ 368.600
Total Custos OperacionaisR$ 829.350
* Impostos sujeitos a mudanças com nova legislação (IVA)

Resultado Financeiro

ItemValor
Receita à vista: 97 lotes × R$ 95.000R$ 9.215.000
(-) Investimento totalR$ 4.200.000
(-) Custos operacionais (corretagem + impostos)R$ 829.350
Margem Líquida (vendas à vista)R$ 4.185.650

Receita Potencial de Juros (Financiamento Próprio)

PremissaValor
Lotes financiados (~50% do total)~49 lotes
Prazo médio de financiamento~70 meses
Taxa de juros mensal1,4% a.m.
Juros estimados por lote (~R$ 55 mil)~R$ 54.600
Receita potencial de juros~R$ 2.675.000
Referência: No Loteamento Santa Luzia, o financiamento próprio a 1,4% a.m. em até 140 meses elevou o preço médio para R$ 135.000/lote.
Receita à Vista
R$ 9,2M
97 lotes × R$ 95.000
−
Investimento Total
R$ 4,2M
Terreno + Infra
−
Custos Operacionais
R$ 829K
Corretagem 5% + Impostos 4%
=
Margem Líquida
R$ 4,2M
45,4% de margem
+
Receita Potencial Juros
R$ 2,7M
~49 lotes × 70m × 1,4%
=
Lucro Potencial Total
R$ 6,9M
Margem total projetada
Produzido por Breno Perucchi · Análise Financeira6 / 10
✓

Referência: Loteamento Santa Luzia

Track Record Comprovado
O loteamento anterior em Tubarão comprova a demanda da região e a capacidade de execução da equipe.
Lotes
40
lotes comercializados
Vendas
95%
taxa de venda
Custo Total
R$ 2,7M
investimento realizado
Lucro Líquido Total
R$ 5,1M
c/ juros, após custos

Comparativo dos Projetos

ItemSanta LuziaPraia Redonda
Número de lotes4097
Investimento totalR$ 2,7MR$ 4,2M
Custo por loteR$ 67.500R$ 43.300
Preço médio por loteR$ 135.000R$ 95.000
Receita totalR$ 5,4MR$ 9,2M
Custos operacionais (9%)R$ 486KR$ 829K
Lucro líquido com jurosR$ 5,1M~R$ 6,9M
Taxa de vendas95%—
LocalidadeTubarão/SCTubarão/SC
2,4×
Mais lotes
Juros = receita extra
1,4% a.m. × 70 meses
Mesma região
Tubarão/SC
Produzido por Breno Perucchi · Referência7 / 10
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Gestão e Tecnologia

Transparência Total
O empreendimento utilizará iClarus para gestão de projetos, fluxo de caixa e orçamento, com integração obrigatória via API e acesso total para todos os sócios.

◆ Gestão de Projetos

  • Plataforma iClarus para gerenciamento completo
  • Cronograma físico-financeiro atualizado em tempo real
  • Dashboards de acompanhamento para todos os sócios
  • Controle de marcos e entregas de obra

◆ Fluxo de Caixa e Orçamento

  • Orçamento detalhado por etapa de obra
  • Fluxo de caixa projetado vs. realizado
  • Relatórios periódicos automatizados
  • Controle de pagamentos e recebimentos

◆ Integração via API

  • Integração obrigatória de todos os sistemas
  • Dados financeiros consolidados automaticamente
  • Eliminação de controles manuais duplicados
  • Rastreabilidade completa de operações

◆ Engenheiro Dedicado

  • Engenheiro de cronograma/financeiro contratado pela SCP
  • Responsável pelo acompanhamento diário da obra
  • Reporta diretamente a todos os sócios
  • Garantia de cumprimento de prazos e custos
● iClarus
Gestão integrada
● API
Integração obrigatória
● Transparência
Acesso total para sócios
Produzido por Breno Perucchi · Gestão e Tecnologia8 / 10
!

Riscos e Mitigações

Análise SWOT

▲ Forças

  • Equipe com experiência comprovada (Loteamento Santa Luzia)
  • Pré-projeto urbanístico já elaborado
  • Localização privilegiada (Praia Redonda)
  • Modelo societário alinhado (SCP)
  • Gestão por sistema integrado (iClarus)

▼ Fraquezas

  • Dependência de aprovação municipal
  • Volume maior que o projeto anterior (97 vs 40 lotes)
  • Necessidade de coordenação entre múltiplos sócios
  • Prazo de retorno mais longo pelo volume

▶ Oportunidades

  • Demanda comprovada por lotes na região
  • Crescimento do mercado imobiliário em Tubarão
  • Preço competitivo (R$ 95K) + receita de juros no financiamento
  • Potencial de valorização da área

◄ Ameaças

  • Atraso na aprovação do projeto junto à prefeitura
  • Variação de custos de infraestrutura
  • Retração do mercado imobiliário
  • Concorrência de novos loteamentos

Principais Mitigações

Aprovação
Sustentare com experiência no processo de aprovação municipal. Pré-projeto já iniciado.
Mercado
Referência de ~100% vendas no projeto anterior. Preço alinhado ao mercado local.
Custos
Orçamento com margem de segurança. Controle rigoroso via iClarus + engenheiro dedicado.
Produzido por Breno Perucchi · Riscos e Mitigações9 / 10
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Próximos Passos

Timeline do Projeto
1. Estudo de Viabilidade
Análise completa de viabilidade econômico-financeira e definição do plano de negócios
2. Reunião de Sócios
Formalização de interesse dos investidores e definição de participações
3. Elaboração dos Pré-Projetos Iniciais
Estudo de viabilidade técnica, levantamento topográfico, anteprojeto urbanístico, infraestrutura básica e terraplanagem preliminar
4. Aprovação do Projeto
Submissão e aprovação do projeto urbanístico junto à Prefeitura de Tubarão
5. Constituição da SCP
Formalização da Sociedade em Conta de Participação e aporte de capital
6. Início do Projeto (Projetos e Obras)
Execução da infraestrutura: terraplanagem, pavimentação, redes de água, esgoto, energia e drenagem
7. Comercialização
Início das vendas pela Situar Imobiliária

➤ Call to Action

Estamos formalizando o grupo de 4-5 sócios para este empreendimento. O próximo passo é uma reunião presencial para:

  • Apresentar o projeto urbanístico detalhado
  • Definir participações e aportes
  • Alinhar expectativas de prazo e retorno
  • Formalizar o interesse de cada sócio
Investimento
R$ 4,2M
Receita Potencial Total
~R$ 11,9M
Margem potencial de ~R$ 7,7M — Demanda comprovada — Equipe experiente
Produzido por Breno Perucchi · Próximos Passos10 / 10
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Simulador de Capitalização

Interativo
10
5.000
10x
3
24
R$ 450K
Produzido por Breno Perucchi · Simulador